Seniorlån

/Seniorlån
Seniorlån2017-01-19T16:59:51+00:00

Ett seniorlån är ett bolån på befintlig bostad för äldre personer. Äldre brukar generellt ha svårt att få utökat bolån på sina bostäder och seniorlån kan därmed vara ett alternativ för att få loss kapital.

Idag finns däremot inte någon kreditgivare som erbjuder just seniorlån. Efter att flera banker tidigare haft låneformen har den försvunnit helt från marknaden. Däremot erbjuder Hypotekspension låneformen ”Hypotekspension”. Det är en låneform som har stora likheter med seniorlån. Men till stor del utan de delar som seniorlånen fick stor kritik för. Med Hypotekspension är man garanterad att få ha lånet till man dör och att skulden aldrig kan övergå värdet på bostaden. Denna låneform heter ”kapitalfrigöringskredit” men benämns alltså felaktigt ofta som seniorlån.

De som vill teckna ett seniorlån rekommenderas istället teckna kapitalfrigöringskredit hos Svensk Hypotekspension.

Följande text belyser seniorlån i sin helhet och kommer även att lyfta upp vad som gäller för låneformen hos Svensk Hypotekspension.

Fördelen med seniorlån/Hypotekspension

Många äldre personer bor i bostäder som har mycket låg belåning. Under årens lopp har man amorterat ner lånet samtidigt som värdet på bostaden har stigit kraftigt. Det finns därmed ett stort kapital bundet i bostaden.

Samtidigt är utvecklingen gällande nivåer på pensioner inte alls lika positiva. Enligt flera uträkningar får man ca 50% av sin ursprungliga lön i pension förutsatt att inte privat pensionssparande finns.

Många äldre har därmed låg pension samtidigt som det finns ett stort låneutrymme på bostaden. Men de flesta banker ger inte bolån till äldre personer. Alternativet blir då att teckna ett seniorlån. Ett lån som har bostaden som säkerhet och som ofta är uppbyggt så att låntagaren inte behöver betala ränta eller amortering på lånet förrän den dagen som bostaden säljs. Det blir därmed ett sätt att frigöra låst kapital från bostaden utan att den behöver säljas.

Så fungerar Seniorlån

Seniorlån kan vara konstruerade på flera olika sätt. Det är därmed mycket viktigt att man är insatt i hur bland annat ränta och amortering ska betalas och inte minst om lånet är livslångt eller om det är en förutbestämd löptid.

Det som kännetecknar låneformen är att boendet används som säkerhet för lånet. Belåningsgraden måste även vara förhållandevis låg. När lånet tecknas betalas en fast summa ut (eller en summa per månad) och under löptiden betalas varken ränta eller amortering. När sedan lånet förfaller ska amortering och ränta betalas. Detta kan ske genom att bostaden säljs och det låsta kapitalet frigörs från bostaden.

Ränteuppräkning (Gäller även Hypotekspension)

Under löptiden betalas varken ränta eller amortering. Denna kostnad ”läggs på hög” under hela löptiden. Det är orsaken till att belåningsgraden måste vara så låg när lånet tecknas. Efterhand kommer skulden öka och därmed dra upp belåningsgraden.

När lånet förfaller ska sedan hela summan betalas. Om man har livslång löptid (ex. Hypotekspension) betyder det att lånet betalas när bostaden säljs inom dödsboet.

Skulduppräkning

Ett annat upplägg är skulduppräkning. Den summa som seniorlånet består av delas upp i två delar. Den ena delen betalas ut till låntagaren. Den andra avsätts för att betala kommande ränta på lånet. När lånet ska lösas ska man betala amortering och total räntekostnad. Däremot finns redan kapital avsatt för räntekostnaden vilket gör att man vet exakt vilken amortering som kommer behöva ske.

Skulduppräkning bygger på en fast löptid eftersom räntekostnaden ska kunna räknas ut i förväg.

Löptid

En del seniorlån hade en förutbestämd löptid. Det kunde exempelvis vara på 10-20år. Därefter var lånet tvunget att lösas. Detta skapade situationer där äldre var tvungen att sälja sina bostäder för att lösa lånet trots att de ville bo kvar.

Hypotekspension erbjuder istället en löptid som löper så länge som låntagaren lever. När man avlider säljs bostaden och lånet regleras mot kreditföretaget.

Kritik mot seniorlånen

Från att ett stort antal banker tidigare erbjudit seniorlån finns idag enbart ett alternativ. Det är Hypotekspension hos företaget Svensk Hypotekspension. Detta är visserligen inte ett seniorlån i ordets rätta bemärkelse men lånet har fördelarna som seniorlånet har.

Att bankerna slutat med seniorlån kan bero på de nackdelar som flera gånger lyfts upp i media kring denna låneform. Artiklar och reportage som, med viss rätt, gjort låntagarna skeptiska till seniorlånen. Enligt flera banker är det just den låga efterfrågan på seniorlånen som varit orsaken till att de valt att sluta att erbjuda lånet. Kritiken har främst handlat om följande:

Inget Bostadstillägg
– De som har bostadstillägg bör kontrollera om detta tillägg får behållas om man har ett seniorlån alternativt hypotekspension. Det är stor risk att man inte får behålla detta bidrag. Detta gäller även hypotekspension.

Dyrt – Räntan på seniorlån brukar vara 100% större än på andra bolån. Detta gäller även hypotekspension. I december 2016 hade Nordea en räntesats på 1,97% på tremånadersräntan på deras bolån. Detta samtidigt som Hypotekspension hade 4,5%.

Att seniorer ska betala mer än dubbelt så mycket för bolån har varit en del av kritiken mot låneformen. En annan sak som gör lånen dyra är att någon amortering inte sker vilket gör att skulden ökar med tiden.

Men – De flesta banker godkänner inte bolån för äldre personer. Detta eftersom man anser att det är för stor risk. Det är denna risk som delvis speglas i den högre ränta som seniorlånen har. Dessutom får man komma ihåg att kreditgivarna lånar ut pengar som det kan ta 10-20år innan de får tillbaka. Under låneperioden betalas ju varken ränta eller amortering.

Måste flytta – En del kritik mot låneformen har handlat om att låntagare blivit tvungen att sälja sin bostad för att lösa lånet. Detta trots att de tecknade seniorlån just för att kunna bo kvar i sin bostad och få mer pengar över till annat. Orsaken är att vissa seniorlån haft en fast löptid på ex 20år. Efter dessa år måste lånet betalas tillbaka.

Men – För att inte hamna i denna situation kan ett seniorlån väljas med livslång löptid. Genom att välja lån med ”Skuldfrigaranti” är man även säker på att skulden inte påverkar dödsboet mer än värdet på bostaden. Läs mer under ”Vad är skuldfrigaranti?” Detta upplägg har Hypotekspension.

Dyr förtidslösen
– En del seniorlån hade bundna räntor. De som ville lösa lånet i förtid var därmed tvungen att betala en ränteskillnadsersättning. Med andra ord en dyr avgift för att lösa ett dyrt lån.

Men – Genom att välja ett seniorlån med rörlig ränta undviker man risken för ränteskillnadsersättning. Detta då denna kostnad bara uppkommer om bundna lån löses i förtid. Hypotekspension har
rörlig ränta.

Krångliga avtal – Att förstå avtalet kring ett privatlån, eller ett klassiskt bolån, är lätt. Det är tydligt hur mycket som ska betalas varje månad och även hur stor räntekostnaden blir. Men ett seniorlån har betydligt krångligare avtal. Detta beror delvis på att det funnits flera olika konstruktioner av låneformen vilket kan göra konsumenten förvirrad.

Men – Några seniorlån finns inte längre kvar på den svenska marknaden. Däremot finns Hypotekspension vilket är ett tydligt alternativ till seniorlånet. Låneformen har även många likheter med seniorlånens fördelar. Med en enda aktör på marknaden blir det inte längre förvirrande med olika avtal och olika upplägg på lånen.

Vad är Skuldfrigaranti?

När ett seniorlån tecknas används bostaden som säkerhet för lånet. Mycket ofta finns krav på en relativt låg belåningsgrad. Exempelvis kan man inte ha högre belåningsgrad än 45% hos Hypotekspension. Men skulden ökar med tiden (eftersom den inte amorteras) och värdet på bostaden kan minska. När bostaden ska säljas finns risken att skulden är större än vad man får vid försäljningen. Den som har ett lån med skuldfrigaranti garanteras däremot att belopp som ska återbetalas aldrig är högre än vad bostaden ger vid försäljning. Därmed skriver kreditbolaget ner skulden om detta skulle ske.

Alternativ

Med tanke på att räntan på seniorlån ofta är mer än dubbelt så hög mot vanliga bolån finns flera alternativ som rent ekonomiskt är bättre.

Vanligt bolån – Det är svårt att få bolån på äldre dar. Men man bör ändå försöka innan seniorlånet tecknas.
Flytta till mindre – Sälj bostaden och flytta till mindre.
Sälj och hyr – Sälj bostaden till en anhörig eller vän. Hyr sedan bostaden fram till att du avlider.
Arv – Ge eller sälj bostaden till de som ändå kommer att ärva den vid dödsfall. Barnen har ofta betydligt lättare att få bolån på bostaden. Står bostaden på de personerna kan de teckna ett vanligt bolån. Pengar som sedan lånas ut till föräldrarna medan de bor kvar.

Låna av anhöriga – Ett alternativ är att barnen tar ett bolån på sin egen bostad och lånar ut pengarna. I boken ”Planera pensionsuttagen rätt” beskriver Nils Baco den stora skillnaden som räntesatserna kan göra.

Om 200.000 kr lånas av barnen till en räntesats på 3% blir detta lån 200.000 kr billigare på 20 år än om räntesatsen varit 5,30% (ungefärlig räntesats på seniorlån)

Privatlån – Oftast är det högre räntesats på ett privatlån än på ett seniorlån. Däremot kan privatlån vara ett bättre alternativ om lägre summor ska lånas. Detta eftersom uppläggningsavgiften kan vara riktigt hög på seniorlånet. Hos Hypotekspension är uppläggningskostnaden på deras lån 5200kr.

Läs mer om Svensk Hypotekspension